Deze website maakt gebruik van cookies

Deze website gebruikt funtionele cookies. Door gebruik te maken van deze website geef je aan akkoord te zijn met het gebruik van cookies.

Akkoord
Niet akkoord

Hypotheken

Zo kunnen je ouders jou helpen met de aankoop van een huis.

18 Februari 2020 | Leestijd 3 minuten

De TU-delft stelde onlangs in de Monitor Koopwoningenmarkt dat je voor een gemiddeld huis een salaris van bijna €80.000 nodig hebt. Dit is bijna twee keer modaal en dat verdient een gemiddelde starter bij lange na niet. De meeste jongeren hebben bij de aanschaf van een woning dan ook hulp nodig van hun ouders. Ouders kunnen op verschillende manieren helpen. Deze beschrijven we uitgebreid in ons artikel! 

Schenking

Je ouders (of iemand anders) mogen jou in 2021 maximaal €105.302 belastingvrij schenken voor de aanschaf van een woning, indien je jonger bent dan 40 jaar. Het bedrag mag natuurlijk ook lager zijn of over meerdere jaren worden verspreid. 

Hogere hypotheek

Wanneer je als ouders zijnde geen tienduizenden euro's op de bank hebt staan, kan je ook je eigen hypotheek verhogen om je kind(eren) te helpen met het uitbrengen van een hoger bod. Bij zo een grote schenking is het wel sterk aan te raden om hier iets in het testament vast te stellen, zodat het op een eerlijke manier verdeeld wordt. Dit is met name aan te raden wanneer je meerdere kinderen hebt.

Garant staan

Ouders kunnen ook garant staan voor (een deel van) de hypotheek. Dit wordt ook wel de 'generatie hypotheek' genoemd. In de meeste scenario's kan je als koper van het huis zelf wel de hele lening dragen en de bank vragen om je ouders te ontslaan van hoofdelijke aansprakelijkheid. Kinderen kunnen tot ongeveer 25-30% meer hypotheek krijgen door deze hypotheekvorm. Het is echter wel een risico voor de ouders wanneer het kind niet meer betaalt. Wanneer dit gebeurt, zijn de ouders aansprakelijk voor de hele hypotheek. Dit 'halve huis' valt echter ook in box 3 en hier moet dus vermogensrendementsheffing over betaald worden. Ook bij deze constructie raden wij het sterk aan om het een en ander vast te leggen in het testament. 

Familiebank

De familiebank is een optie voor vermogende families. Bij deze optie kunnen families er zelf voor kiezen om een hypotheek te verstrekken en rente te vragen. Het is zelfs zo dat deze rente mag worden afgetrokken wanneer deze marktconform is. Aangezien het een zakelijke lening is, mag deze niet te hoog, maar ook niet te laag zijn. Hoe hoog de lening mag zijn, hangt van verschillende factoren af. Het is dan ook sterk aan te raden om financieel advies in te winnen van een adviseur. Deze familiebank is voor de geldverstrekker een gunstige optie, omdat het geld beter rendeert dan op de spaarrekening. Daarnaast kan een deel van de betaalde rente belastingvrij worden terug geschonken. In 2021 bedraagt deze vrijstelling van ouders €6604 en voor andere personen €3244. 

Waar wordt het voor gebruikt? 

Wanneer je als ouders over genoeg spaargeld beschikt, kan je er ook voor kiezen om een huis voor je kind te kopen als investering. Sinds 2021 moeten ouders dan wel 8% aan overdrachtsbelasting betalen. Een tweede woning telt ook mee voor de vermogensrendementsheffing en voor de tweede woning is er geen hypotheekrenteaftrek. Bij deze constructie ben je in principe dus gewoon een huurder van je ouders. 

Veelgestelde vragen

Wat zegt een BKR registratie?

Het Bureau Krediet Registratie (BKR) houdt bij wie er in Nederland een krediet (lening) heeft. Een ‘gewone’ registratie van een krediet vormt meestal geen probleem bij het aanvragen van een hypotheek, of is juist gunstig. Een negatieve registratie kan wel tot een afwijzing leiden.

Wat wordt er vastgelegd door het BKR? 
Niet alleen een persoonlijke lening of doorlopend krediet wordt vastgelegd bij het BKR. Ook de ruimte op je creditcard of de mogelijkheid (!) om rood te staan bij de bank staan vermeld, net als een uitgestelde betaling of het kopen op rekening bij een online-winkel. Het gaat dus om al je (mogelijke) schulden, tot en met je mobiele telefoonabonnement (vanaf € 250) en een private lease van je auto. Als je een nieuwe lening wilt, vraagt de geldverstrekker je betalingsgeschiedenis op bij het BKR. Ook bij een hypotheekaanvraag. Enerzijds om te kijken naar je betalingsmoraal, anderzijds om te voorkomen dat je meer geld leent dan verantwoord is. Je lopende leningen beperken dus de ruimte van je maximale hypotheek. Dat geldt ook voor een studieschuld bij DUO, hoewel het BKR die niet registreert.

Wat betekent een negatieve BKR registratie?
Het BKR hanteert diverse lettercodes. Sommige daarvan zorgen voor problemen bij het aanvragen van een hypotheek, zelfs nadat de schuld al lang is afgelost. Een A-codering bijvoorbeeld blijft nog vijf jaar van kracht. Deze krijg je overigens pas wanneer je minimaal twee maanden achterloopt met je betaling. Voorkom dus betalingsachterstanden en loop je vast? Spreek dan tijdig wat af over een aangepaste betaaltermijn. Soms vervalt de code dan zodra je weer ‘bij’ bent. 

Heb je onterecht een negatieve BKR notering? Neem dan contact op met de instantie die deze negatieve registratie veroorzaakt heeft en vraag hen dit te herstellen. Is de negatieve registratie terecht, dan kun je proberen deze met goede argumenten te laten wijzigen, maar de kans daarop is erg klein.

Benieuwd naar jouw registratie? 
Via de website van Stichting BKR kun je gratis je kredietoverzicht opvragen. Dit kan digitaal. Vraag je gegevens op en identificeer jezelf met je bankpas via iDIN. 

Kan ik een hypotheek krijgen zonder vast contract?

Heb je nog geen vast contract, dan kun je je werkgever vragen of hij op zijn werkgeversverklaring wil opschrijven dat het zijn bedoeling is om jouw huidige dienstverband voor 'bepaalde tijd' na afloop om te zetten naar een arbeidsovereenkomst voor 'onbepaalde tijd' (een vaste baan). Voor de meeste geldverstrekkers biedt dat voldoende zekerheid bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag.

Ook als er geen zicht is op een vaste dienstverband, bestaat de mogelijkheid dat de bank zijn oordeel wil baseren op basis van je gemiddelde inkomen uit de laatste 3 jaar. Dit noemt men wel het 'flexinkomen'. We kunnen tegenwoordig met diverse uitzendorganisaties in overleg treden om een toetsinkomen vast te stellen. We bespreken de mogelijkheden graag met je. 

Wat betekent het JKP (jaarlijks kostenpercentage)?

Via het jaarlijks kostenpercentage (JKP) krijg je een betere vergelijking tussen hypotheekaanbieders. Het JKP is het percentage dat je betaalt inclusief bijkomende kosten én rekening houdend met of je vooraf of achteraf de rente betaalt. Het drukt de totale kosten van de hypothecaire lening uit als jaarlijks percentage. Dat is dus altijd hoger dan de nominale rente (de hypotheekrente). In de berekening van het JKP is een inschatting van de volgende kosten meegenomen:

  • het bedrag dat je jaarlijks aan rente en aflossing betaalt voor de lening
  • plus de kosten die je moet maken om de lening te kunnen krijgen (dat kan variëren, maar denk aan: kosten voor NHG; advies- en bemiddeling; taxatie; inschrijving kadaster; opstalverzekering; overlijdensrisicoverzekering
Wat betekent een hypotheek voor mijn belastingaangifte?

Het Nederlands belastingstelsel is opgedeeld in drie zogenaamde ‘boxen’. 

  • Box 3 kijkt naar je vermogen: het verschil tussen je bezittingen en schulden.
  • Box 2 kijkt alleen naar inkomen uit een ‘aanmerkelijk belang’ in een onderneming
  • In Box 1 zit het zogenaamde ‘belastbaar inkomen uit werk en woning’. Hierin valt bijvoorbeeld je salaris, een uitkering en winst uit je onderneming. In deze box kom je ook je (eerste*) eigen woning en je hypotheek tegen 

Voordeel van een eigen woning is, dat je in Box 1 de betaalde hypotheekrente mag aftrekken van je inkomen. Daar tegenover staat dat je het ‘eigenwoningforfait’ erbij moet optellen. Toch levert dat per saldo vaak een fikse teruggave op. 

Direct verlagen van je maandlasten
Het belastingvoordeel krijg je normaal gesproken in één keer terug binnen 2-3 maanden nadat je aangifte deed over het afgelopen jaar. Je kunt echter ook zorgen dat je direct al maandelijks een teruggave krijgt. Dat betekent elke maand lagere woonlasten. Je doet dat in vier eenvoudige stappen in Mijn Belastingdienst, via een Verzoek om een voorlopige aanslag. Zorg dat je je gegevens hiervoor bij de hand hebt. Dit zijn naast je DigiD in ieder geval:

  • Inkomsten over het lopende kalenderjaar
  • Saldo van je spaarrekening en de hoogte van andere vermogensbestanddelen
  • De WOZ-waarde van je woning (van vorig jaar)
  • Gegevens over de hypotheek
  • Overzicht van de aftrekposten

Geen aftrek hypotheekrente*
Heb jij een tweede woning gefinancierd met een hypotheek? De hypotheekrente die je hiervoor betaalt is niet fiscaal aftrekbaar. Dit geldt ook als je een deel van de hypotheek niet gebruikt voor de eigen woning, maar bijvoorbeeld voor het kopen van een auto. Dit heeft te maken met het feit dat dit deel van de hypotheek dan niet in box 1 valt, maar in box 3: bezittingen en schulden.