Deze website maakt gebruik van cookies

Deze website gebruikt funtionele cookies. Door gebruik te maken van deze website geef je aan akkoord te zijn met het gebruik van cookies.

Akkoord
Niet akkoord

Hypotheken

Welke rechten en plichten heb je bij het kopen/verkopen van een huis?

31 augustus 2021 | Leestijd 5 minuten

Aangezien een huis een grote aankoop is, is het handig om te weten welke rechten en plichten je als koper en verkoper hebt. In ons artikel leggen we je er alles over uit, zodat je volledig op de hoogte bent.  

Doe onderzoek

Om gelijk met de deur in huis te vallen: laat bij twijfel bouwkundig onderzoek uitvoeren. Je koopt een huis namelijk inclusief alle gebreken, zowel zichtbaar als onzichtbaar. Na de aanschaf van de woning komen in principe alle gebreken voor rekening van de koper. Er zijn echter enkele uitzonderingen. Wanneer de woning niet normaal gebruikt kan worden (zoals een lekkend dak) of wanneer de verkoper iets heeft verzwegen, zijn de kosten niet voor de koper. De verkoper heeft namelijk een zogenoemd informatie- of mededelingsplicht. Wanneer je een koper bent, geldt er een onderzoeksplicht. Dit houdt in dat je van alles dient te vragen en te weten, voordat je uiteindelijk je handtekening zet.

Koopovereenkomst 

Bij de koop/verkoop van een huis moeten er uiteraard officiële papier ondertekend worden. De koopovereenkomst is één van die documenten. In deze koopovereenkomst staan gemaakte afspraken over de koopsom, overdrachtsdatum en wat er allemaal in huis achterblijft. Beide partijen dienen zich te houden aan deze afspraken, zo niet? Dan moet de partij in overtreding een boete betalen (bedraagt meestal 10% van de koopsom).

Vraagprijs & bod

Veel mensen denken dat de vraagprijs en/of het uitgebrachte bod bindend zijn. Dit is niet zo! De verkoper hoeft zelfs niet eens op een bod te reageren. Wanneer je een bod uitbrengt, geef dan niet alleen aan hoe hoog je bod is, maar vermeld ook hoelang het bod geldig en wat jouw voorwaarden zijn. Denk bijvoorbeeld ook aan de ontbindende voorwaarden en de opleverdatum.

In onderhandeling

Wanneer de verkoper niet akkoord gaat met jouw bod, kan je een tegenbod krijgen. Vanaf dit moment is de onderhandelingsfase aangebroken. Jij als koper behoudt overigens altijd het recht om je bod te verhogen, te verlagen, in te trekken of de voorwaarden te veranderen.

Aan de andere kant mag de verkoper nog met andere gegadigden onderhandelen en doorgaan met houden van bezichtigingen. Wanneer de verkoop via een makelaar loopt, dient deze dat wel aan jou te melden. Een makelaar mag ook geen potentiële kopers tegen elkaar laten opbieden zodat de verkoopprijs hoger uitpakt. 

Bedenktijd

Op het moment dat jullie overeen zijn met de koopprijs en de koopovereenkomst is getekend, is er een bindend contract. Je hebt als (particuliere) koper echter wel nog drie dagen bedenktijd. Binnen deze drie dagen kan je van de koop afzien zonder reden en/of boete. Dit geldt overigens niet voor de verkopende partij. Wanneer de verkoper van het contract af ziet na het ondertekenen, krijgt de koper het afgesproken boetebedrag.

Ontbindende voorwaarden

Tot voor kort zaten er vrijwel altijd ontbindende voorwaarden in het koopcontract. De twee meest voorkomende zijn het voorbehoud van financiering en het bouwkundig voorbehoud. Wanneer je niet genoeg hypotheek kunt krijgen en/of het huis onverwachte bouwkundige gebreken heeft, mag je zonder boete van de afkoop afzien. Het opnemen van ontbindende voorwaarden is dus altijd verstandig!

Vergroot je kansen

Heb jij al meerdere bezichtigingen gehad en heb je het idee dat je niet serieus wordt genomen door de verkopend makelaar? Dan is het Raadhuis Hypotheek Certificaat voor jou de oplossing! Dit certificaat garandeert de verkoper(s) dat jij de hypotheek binnen 2 weken rond hebt en de woning definitief is verkocht. Dit biedt zekerheid voor de verkopende partij, waardoor men eerder jouw bieding accepteert. Vul het onderstaande formulier in om het certificaat aan te vragen en/of een afspraak met één van onze adviseurs te maken.

Klik hier voor meer informatie over het certificaat 

Gratis & Vrijblijvend

Laat gerust je gegevens achter en dan bellen/mailen wij jou om te kijken wat wij voor jou kunnen betekenen.

Wij stellen ons graag voor

Veelgestelde vragen

Wat zegt een BKR registratie?

Het Bureau Krediet Registratie (BKR) houdt bij wie er in Nederland een krediet (lening) heeft. Een ‘gewone’ registratie van een krediet vormt meestal geen probleem bij het aanvragen van een hypotheek, of is juist gunstig. Een negatieve registratie kan wel tot een afwijzing leiden.

Wat wordt er vastgelegd door het BKR? 
Niet alleen een persoonlijke lening of doorlopend krediet wordt vastgelegd bij het BKR. Ook de ruimte op je creditcard of de mogelijkheid (!) om rood te staan bij de bank staan vermeld, net als een uitgestelde betaling of het kopen op rekening bij een online-winkel. Het gaat dus om al je (mogelijke) schulden, tot en met je mobiele telefoonabonnement (vanaf € 250) en een private lease van je auto. Als je een nieuwe lening wilt, vraagt de geldverstrekker je betalingsgeschiedenis op bij het BKR. Ook bij een hypotheekaanvraag. Enerzijds om te kijken naar je betalingsmoraal, anderzijds om te voorkomen dat je meer geld leent dan verantwoord is. Je lopende leningen beperken dus de ruimte van je maximale hypotheek. Dat geldt ook voor een studieschuld bij DUO, hoewel het BKR die niet registreert.

Wat betekent een negatieve BKR registratie?
Het BKR hanteert diverse lettercodes. Sommige daarvan zorgen voor problemen bij het aanvragen van een hypotheek, zelfs nadat de schuld al lang is afgelost. Een A-codering bijvoorbeeld blijft nog vijf jaar van kracht. Deze krijg je overigens pas wanneer je minimaal twee maanden achterloopt met je betaling. Voorkom dus betalingsachterstanden en loop je vast? Spreek dan tijdig wat af over een aangepaste betaaltermijn. Soms vervalt de code dan zodra je weer ‘bij’ bent. 

Heb je onterecht een negatieve BKR notering? Neem dan contact op met de instantie die deze negatieve registratie veroorzaakt heeft en vraag hen dit te herstellen. Is de negatieve registratie terecht, dan kun je proberen deze met goede argumenten te laten wijzigen, maar de kans daarop is erg klein.

Benieuwd naar jouw registratie? 
Via de website van Stichting BKR kun je gratis je kredietoverzicht opvragen. Dit kan digitaal. Vraag je gegevens op en identificeer jezelf met je bankpas via iDIN. 

Kan ik een hypotheek krijgen zonder vast contract?

Heb je nog geen vast contract, dan kun je je werkgever vragen of hij op zijn werkgeversverklaring wil opschrijven dat het zijn bedoeling is om jouw huidige dienstverband voor 'bepaalde tijd' na afloop om te zetten naar een arbeidsovereenkomst voor 'onbepaalde tijd' (een vaste baan). Voor de meeste geldverstrekkers biedt dat voldoende zekerheid bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag.

Ook als er geen zicht is op een vaste dienstverband, bestaat de mogelijkheid dat de bank zijn oordeel wil baseren op basis van je gemiddelde inkomen uit de laatste 3 jaar. Dit noemt men wel het 'flexinkomen'. We kunnen tegenwoordig met diverse uitzendorganisaties in overleg treden om een toetsinkomen vast te stellen. We bespreken de mogelijkheden graag met je. 

Wat betekent het JKP (jaarlijks kostenpercentage)?

Via het jaarlijks kostenpercentage (JKP) krijg je een betere vergelijking tussen hypotheekaanbieders. Het JKP is het percentage dat je betaalt inclusief bijkomende kosten én rekening houdend met of je vooraf of achteraf de rente betaalt. Het drukt de totale kosten van de hypothecaire lening uit als jaarlijks percentage. Dat is dus altijd hoger dan de nominale rente (de hypotheekrente). In de berekening van het JKP is een inschatting van de volgende kosten meegenomen:

  • het bedrag dat je jaarlijks aan rente en aflossing betaalt voor de lening
  • plus de kosten die je moet maken om de lening te kunnen krijgen (dat kan variëren, maar denk aan: kosten voor NHG; advies- en bemiddeling; taxatie; inschrijving kadaster; opstalverzekering; overlijdensrisicoverzekering
Wat betekent een hypotheek voor mijn belastingaangifte?

Het Nederlands belastingstelsel is opgedeeld in drie zogenaamde ‘boxen’. 

  • Box 3 kijkt naar je vermogen: het verschil tussen je bezittingen en schulden.
  • Box 2 kijkt alleen naar inkomen uit een ‘aanmerkelijk belang’ in een onderneming
  • In Box 1 zit het zogenaamde ‘belastbaar inkomen uit werk en woning’. Hierin valt bijvoorbeeld je salaris, een uitkering en winst uit je onderneming. In deze box kom je ook je (eerste*) eigen woning en je hypotheek tegen 

Voordeel van een eigen woning is, dat je in Box 1 de betaalde hypotheekrente mag aftrekken van je inkomen. Daar tegenover staat dat je het ‘eigenwoningforfait’ erbij moet optellen. Toch levert dat per saldo vaak een fikse teruggave op. 

Direct verlagen van je maandlasten
Het belastingvoordeel krijg je normaal gesproken in één keer terug binnen 2-3 maanden nadat je aangifte deed over het afgelopen jaar. Je kunt echter ook zorgen dat je direct al maandelijks een teruggave krijgt. Dat betekent elke maand lagere woonlasten. Je doet dat in vier eenvoudige stappen in Mijn Belastingdienst, via een Verzoek om een voorlopige aanslag. Zorg dat je je gegevens hiervoor bij de hand hebt. Dit zijn naast je DigiD in ieder geval:

  • Inkomsten over het lopende kalenderjaar
  • Saldo van je spaarrekening en de hoogte van andere vermogensbestanddelen
  • De WOZ-waarde van je woning (van vorig jaar)
  • Gegevens over de hypotheek
  • Overzicht van de aftrekposten

Geen aftrek hypotheekrente*
Heb jij een tweede woning gefinancierd met een hypotheek? De hypotheekrente die je hiervoor betaalt is niet fiscaal aftrekbaar. Dit geldt ook als je een deel van de hypotheek niet gebruikt voor de eigen woning, maar bijvoorbeeld voor het kopen van een auto. Dit heeft te maken met het feit dat dit deel van de hypotheek dan niet in box 1 valt, maar in box 3: bezittingen en schulden.